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海外投资者如何投资加拿大安大略省房地产
一份写给中国、印度、亚洲及南美洲投资者的简明指南：在安大略省可以购买什么、需要哪些费用，以及购入后如何提升物业价值。
海外投资者目前可以购买哪些物业
加拿大对非加拿大人购房有所限制，因此第一步是选择您被允许持有的资产。以下为2026年11月的情况：
| 物业类型 | 联邦外国买家禁令 | 安省25%非居民投机税（NRST） |
|---|---|---|
| 独立屋及公寓（1至3个单元） | 至少在2027年1月1日前不可购买 | 需缴纳，多伦多另加10% |
| 小型多单元物业（4至6个单元） | 可以购买 | 需缴纳 |
| 公寓楼（7个单元以上） | 可以购买 | 无需缴纳 |
| 商业及工业物业 | 可以购买 | 无需缴纳 |
| 用于开发的空地 | 可以购买 | 视开发用途而定 |
目前的最佳选择：7个单元以上的出租公寓楼，以及小型商业或商住两用物业。外国买家可以购买，无需缴纳25%的NRST，并且从第一天起就有租金收入。
2027年1月1日可能出现的变化
联邦外国买家购房禁令定于2027年1月1日到期。截至2026年10月，联邦政府表示仍在研究各种方案：让禁令到期、延长禁令，或以范围更窄的规定取而代之，例如仿照澳大利亚，只允许外国人购买新建房屋。
无论最终如何决定，安省对1至6个单元住宅征收的25% NRST仍将继续，多伦多另加10%。
需要预先规划的税费
- 土地转让税：安省所有买家都需缴纳；多伦多另收市级土地转让税。
- NRST：非公民或非永久居民购买1至6个单元的住宅，需按房价缴纳25%。若在四年内成为永久居民，可能获得退税。
- 租金收入税：非居民业主需就加拿大租金收入纳税，建议从一开始就由加拿大会计师正确设置。
- 出售时：除非取得清税证明，买方必须为加拿大税务局预扣部分房款，因此请提前与会计师规划退出方案。
通过公司购买
很多投资者询问能否通过加拿大公司购买。公司可以是持有物业、隔离风险和进行税务规划的合理方式，但它不能规避相关规定。根据联邦禁令，只要外国投资者控制公司10%或以上，该公司即被视为非加拿大人；安省NRST同样适用于由外国人控制的公司。任何意图隐瞒物业真实拥有人或控制人的安排均被禁止。
合适的架构取决于您的国家、税务状况和具体物业。购买前，请由安省地产律师及加拿大税务顾问审核您的架构。
Nash Realty 能为您做什么
- 投资规划咨询：讨论您的预算、目标和时间安排，以及在您的情况下规定允许的投资方式。
- 投资测算：针对您考虑的物业类型，分析租金、运营成本、贷款及合理回报。
- 装修增值：在您购入物业后，我们负责确定工程范围、制定预算并监督装修，以提高租金和长期价值。
准备购买？在安省购买物业由注册地产专业人士与您的安省律师共同办理。
投资者为什么信任我的观点
- 我本人在加拿大和美国都拥有并管理出租物业，我讲解的方式与我自己的投资方式一致。
- 我亲自做房屋装修，因此增值项目的预算和工期更切合实际。
- 拥有MBA学位及多年运营管理经验：计划清晰、数字真实、执行到位。
本页内容为截至2026年11月的一般信息，并非法律、税务或财务建议。非加拿大买家的相关规定可能变化，购买前请向安省地产律师及加拿大税务顾问确认您的具体情况。Nash Realty 不代表他人买卖或租赁物业。